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Die Immobilie als renditestarke Kapitalanlage hat in den letzten Jahren wieder an Bedeutung gewonnen. Die Folge: Steigende Preise, steigende Mieten. Für Geldanleger stellt sich deshalb die Frage: Lohnt sich das noch?

Die Antwort: Erstaunlich oft ja. Denn nicht nur die niedrigen Zinsen, sondern auch die langfristig guten Aussichten gerade in den großen Metropolen dürften auch in Zukunft für eine gute Rendite sorgen. Besonders Pflegeimmobilien und Wohnungen für betreutes Wohnen bieten sichere Einnahmen und nachhaltige Gewinne. Auch Immobilien in den Metropolen bieten als Vermögensanlage gegenüber anderen Anlageformen handfeste Vorteile. So ein Investment ist  inflationsfest – eine hohe Geldentwertung oder Negativzinsen kann ihr nichts anhaben.

Gerade in den Metropolen mit aufblühender Wirtschaft darf auch in den kommenden Jahren von Wertsteigerungen ausgegangen werden. Neben den Mieteinnahmen ist dann noch ein zusätzlicher Vermögenszuwachs zu verzeichnen. Doch das ist nicht alles: Anleger profitieren zusätzlich von weiteren Steuervorteilen: Das ist zum einen die Absetzung für Abnutzung (AfA), zum anderen kann der Käufer einer Kapitalanlage auch die Zinsen für Immobiliendarlehen sowie laufende Aufwendungen, zum Beispiel für Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie steuerlich geltend machen:

Doch bevor es ans Geld vermehren mit Immobilien geht, sollten sich Investoren genau Gedanken darüber machen, in welche Art von Immobilie investiert werden soll. Der Immobilienmarkt bietet dabei viele Möglichkeiten.

EIGENTUMSWOHNUNG | PFLEGEAPPARTEMENT 

Für Investoren, die bisher noch wenig Erfahrung am Immobilienmarkt haben, bietet sich als Kapitalanlage der Erwerb eines Pflegeappartements oder einer Service-Wohnung (Betreutes Wohnen) zur Vermietung an. Die Höhe der Investition ist im Vergleich zum Kauf größerer Objekte meist noch überschaubar und die Immobilien werden von einer professionellen Hausverwaltung betreut. Sozialimmobilien sind außerdem langfristig an bonitätsstarke Pächter/Betreiber vermietet (20/25 Jahre) und die Mieten sind bei Pflegeimmobilien zu 100% staatlich refinanziert. 

Ganz gleich, ob es sich um Büros, Logistikobjekte, Geschäfte, Hallen oder Einzelhandelsimmobilien handelt: Die Investition in eine Gewerbeimmobilie ist eher etwas für erfahrene Kapitalanleger. Miet- und pachtrechtlich gibt es Unterschiede zum Wohnraummietrecht und die Anforderungen der professionellen Mieter sind üblicherweise auch andere als die von Wohnungsmietern. Dafür locken Gewerbeimmobilien oft mit guten Renditen.

Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage investiert, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten: Die Kosten der Modernisierung einer Denkmal-Immobilie können acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahre lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Die Denkmalimmobilie ist deshalb vor allem für jene interessant, die ihre Steuerlast deutlich drücken wollen.

Wohnraum für Studenten ist knapp. Kleine Studentenappartements in den Uni-Städten sind deshalb gut vermietbar und eignen sich hervorragend als Kapitalanlage. Moderne Studentenappartements sind oft möblierte Micro-Appartements in größeren Wohnanlagen, die den Mietern zusätzliche Services bieten.

Die Deutschen werden immer älter und damit steigt auch der Bedarf an Immobilien, die auf die besonderen Bedürfnisse älterer Menschen Rücksicht nehmen. Oft müssen sich die Käufer solcher Pflegeimmobilien um nichts kümmern, weil sie ihre Pflegeimmobilie langfristig an einen Betreiber vermieten können.

Wohnen am Meer ist sehr gefragt. Immobilien am Wasser versprechen nachhaltige Wertsteigerungen. Das berühmte, heilkräftige und milde Klima sowie das begrenzte Angebot machen Ferienimmobilien am Meer und Reetdachhäuser auf den Inseln zu einer sicheren und begehrten Investition. Ein Haus, gedeckt mit Reet, liebevoll ausgestattet und überall die spürbare Nähe zum Meer – der Stil fasziniert durch seine natürliche und erfrischende Lebendigkeit. Sie können ein komplett ausgestattetes Ferienhaus oder ein Ferienappartement erwerben, flexibel ganz nach individuellen Vorstellungen bewohnen oder vermieten – und zugleich alle damit verbundenen wirtschaftlichen Vorteile einer sicheren Kapitalanlage nutzen. So investieren Sie mit dem Erwerb Ihres eigenen Ferienhauses nicht nur in unvergessliche Urlaube, sondern sichern sich auch eine dauerhafte Rendite, denn Ferienobjekte am Meer gelten als äußerst wertstabil. 

Wer nach einer Immobilie zur Geldanlage sucht, steht zunächst vor der Frage, ob er die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen oder selbst suchen will. Der Kauf mit einem professionellen Makler kostet zwar Geld, dafür kennt sich der Profi in seinem Gebiet aus und unterstützt den Käufer in allen Belangen. Grundsätzlich ist bei der Auswahl des geeigneten Objekts auf vieles zu achten.

Ort, Lage und Zustand der Immobilie sind maßgeblich für die nachhaltige Profitabilität. So manches Schnäppchen mit Sanierungsstau kann sich später als Groschengrab erweisen.

Ist die Immobilie zu teuer oder passt der Preis?

Das lässt sich mit einer professionellen Wertermittlung herausfinden. Für Kapitalanlage-Immobilien wird dabei in der Regel das Ertragswert- oder Vergleichswert-Verfahren angewandt. Ist eine interessante Immobilie gefunden, gilt es, die wirtschaftliche Tragbarkeit eines Investments zu berechnen. Einen ersten groben Überblick bietet eine einfach zu berechnende Kennzahl: der Mietmultiplikator. Er sagt noch nichts über die tatsächliche Rendite aus, ist aber ein Kennwert um abzuschätzen, ob eine Immobilie tendenziell günstig oder teuer ist. Die Formel des Mietmultiplikators lautet: Kaufpreis / Jahreskaltmieten. Um die Nettorendite zu berechnen, müssen Käufer allerdings auch die Bewirtschaftungskosten und die Kaufnebenkosten berücksichtigen.

Die Formel:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Etwaige bald fällige Sanierungsmaßnahmen sollten dabei dem Kaufpreis der Kapitalanlage-Immobilie zugerechnet werden. Zudem ist es sinnvoll, vorsichtshalber eine Sicherheitsreserve einzuplanen, etwa wegen Mietausfällen. Neben den Rentabilitätsberechnungen sollten Anleger aber auch die Langfrist-Perspektive im Blick behalten: Wie ist die Zukunftsprognose der Region – steigt oder sinkt die Bevölkerung und ist die Immobilie deshalb auch langfristig gut vermietbar?

In den meisten Fällen wird ein Immobilienerwerb überwiegend mit einem Bankkredit finanziert. Kapitalanleger sollten bei der Auswahl ihres Finanzierungspartners systematisch vorgehen und die Konditionen der Baufinanzierungsangebote genau vergleichen.

Der Klassiker unter den Baufinanzierungen ist das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem für einen festgelegten Zeitraum Zins- und Tilgungskonditionen festgeschrieben sind. Alternativ bieten sich auch andere Finanzierungsvarianten an, wie beispielsweise das Finanzieren mit Aktien oder Lebensversicherungen, das Bausparen oder Fremdwährungskredite.

Ob solche Alternativen sinnvoll sind, hängt auch von der individuellen Risikobereitschaft ab und sollte vorab am besten mit dem Steuerberater besprochen werden. Da die Zinsen seit längerer Zeit extrem niedrig sind, empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung von mindestens zehn, besser 15 Jahren. Dabei sollten Käufer, wenn möglich, eine hohe Tilgung vereinbaren. Denn das Zinsniveau könnte zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bedeutend höher liegen, als das derzeit der Fall ist. Ist dann nur noch eine verhältnismäßig geringe Restschuld übrig, fiele ein höheres Zinsniveau weniger stark ins Gewicht.

Auch nach dem Kauf fallen bei Kapitalanlagen laufende Kosten an, die teilweise nicht auf den Mieter umgelegt werden können – etwa für die Hausverwaltung oder Renovierungsarbeiten. Diese Kosten sollten Käufer schon vor dem Erwerb in der Kalkulation berücksichtigen. Für später anfallende Renovierungsarbeiten sollten Eigentümer zudem Rückstellungen bilden.

Nicht jeder, der in eine Immobilie als renditestarke Kapitalanlage investiert, will diese eine lange Zeit behalten. Manchmal spielen auch spekulative Aspekte wie die Aussicht auf eine baldige Wertsteigerung eine Rolle. Dabei ist aber zu beachten, dass bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren der Gewinn voll zu versteuern ist. Wird die Immobilie länger gehalten, fällt dagegen keine Besteuerung der Gewinne an.

Zudem gibt es die Drei-Objekt-Regel: Werden mehr als drei Immobilien innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums erworben und wieder veräußert, geht der Fiskus in der Regel nicht mehr von privater Vermögensverwaltung sondern von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Die Folge: es wird auch Gewerbesteuer fällig. Die Drei-Objekt-Grenze ist nicht vollkommen starr: Findet der Fiskus Anhaltspunkte dafür, dass von Anfang an ein gewerblich geprägtes Motiv vorlag, kann gewerblicher Immobilienhandel auch bei weniger als drei Objekten und auch für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre angenommen werden.

Grundsätzlich gilt: Wer sich über eine Immobilien-Investition Gedanken macht, sollte auch die aktuelle und mögliche künftige Entwicklung am Immobilienmarkt im Blick behalten: Denn manche ländlichen Regionen veröden – die Kaufpreise sind dort günstig, weil die langfristige Vermietbarkeit nicht gesichert erscheint. Seit einiger Zeit zeigt sich ein klarer Trend hin zur Stadt. Das hat zur Folge, dass Mieten und Immobilienpreise dort seit Jahren steigen. Mit einer kurzfristigen Trendumkehr ist eher nicht zu rechnen.

Ein Pflegefonds mit Pflege- und Healthcare-Immobilien aus Deutschland mit einer breiten Auswahl (Risikostreuung), bietet Investoren einen diversifizierten Zugang zu dieser Anlageklasse. Dabei liegt ein besonderes Augenmerk auf der Nachhaltigkeit der Betreiber und der Qualität, die die Objekte ihren Bewohnern bieten. Die Auszahlung von 4,75 % p.a. ist sehr attraktiv und die Analysten bewerten das Angebot mit "sehr gut". Eine Beteiligung ist bereits ab 10.000 EUR möglich, zusätzliche Kaufnebenkosten entfallen.

Kurze Laufzeiten, attraktive Zinsen und das krisenfeste Marktsegment der Nahversorgungsimmobilien treffen auf das Bedürfnis nach Stabilität und Verlässlichkeit. Mit einem Einzelhandelsinvest haben Sie die Möglichkeit, von einer kurzer Laufzeit und laufenden attraktiven monatlichen Zinszahlungen von sofort 5,5 % bis 8,0 % p.a. zu profitieren. Einzelhandelsimmobilien stehen für Stabilität und Werterhalt. Der Lebensmitteleinzelhandel erweist sich als krisenfest mit einer wirtschaftlichen Stabilität. Außerdem dient der Lebensmitteleinzelhandel der Grundversorgung der Bevölkerung, somit ist er systemrelevant. 

Nehmen Sie sich Zeit für sich und für das, was Ihnen wichtig ist. Denn Ihre Finanzen sollen Ihr Leben bereichern, nicht bestimmen. Und genau darum gibt es Whitebox: Die Vermögensverwaltung, die höchste Ansprüche erfüllt - und genau zu Ihnen passt. Whitebox erzielt die beste 5-Jahres-Rendite aller Robo Advisor in Deutschland. Zu diesem Ergebnis kommt das Fachportal brokervergleich in seinem großen Echtgeldtest. Die Anlagestrategie Whitebox Value hat in der Risikostufe 6 seit Mai 2016 eine Rendite von über 32 % erzielt (Stand September 2021). Das ist die beste Performance aller untersuchten Anbieter und Whitebox ist der Testsieger.

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